契税计税问题，恩施仁和会计培训学校

  一、办证后退房的不退契税？恩施仁和会计培训学校为大家详述如下，希望对你们有所帮助。

  正常退房的，已办证的契税不予退还，怎么办？国税函〔2008〕438号，是不是给你留了条退路？经法院裁决撤销房屋权证后，应予退还已纳契税。

  《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号），根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）及其细则的规定，现对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

  《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕438号），按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。

  二、旧厂区转让，土地使用权及所附建筑物均应计征契税？

  一处旧厂区，账面上有土地30亩，老厂房、办公楼、围墙及门楼、变电房、油气罐及棚屋，账面上未记载的一些名贵花草树木等地面附着物，总作价1亿元转让。按财税〔2007〕162号规定，得按1亿元总价款缴纳契税。

  《财政部 国家税务总局关于土地使用权转让契税计税依据的批复》（财税〔2007〕162号），根据国家土地管理相关法律法规和《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的规定，土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。

  分析1. 征税范围：转移土地、房屋权属

  《中华人民共和国契税暂行条例》头等条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

  契税暂行条例明确界定对转移土地、房屋权属计征，非土地、房屋权属的转让不应属于契税征税范围。那么，财税〔2007〕162号将构筑物、附着物和在建房屋（在建的，应暂时未取得权属），笼统纳入计税，是否与条例相抵触？

  分析2. 应税房屋的判断标准

  农便函〔2006〕28号明确了应税房屋的判断标准问题，独立于房屋之外的建筑物不属于应税房产。与财税〔2007〕162号是否相互矛盾呢？是否按新法优于旧法来理解，农便函〔2006〕28号自动失效？但是，农便函〔2006〕28号的规定，更符合契税暂行条例的实质。

  《国家税务总局关于当前契税政策执行中若干具体问题的操作意见》（农便函〔2006〕28号）第二条规定，关于应税房屋的判断标准问题。对于被转移权属的建筑物，可参照房产税征管中有关房屋的标准认定是否属于应纳契税的房屋。根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地〔1987〕3号）中对于“房屋”的解释:“房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产”。此外，《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）还规定，对具备以上所述房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均征收房产税。在政策执行中，凡是房产税征税的房屋范围均可作为契税的征税对象。

  分析3. 计税依据：成交价格

  契税暂行条例实施细则第九条规定，条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

  成交价格是权属转移合同确定的价格。这是关键点，在签订合同时，不能将土地、房屋权属之外的资产项目包含在合同及合同价款中。

  “包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益“。承受者应交付的，是为了取得土地、房屋权属所应交付的，这是基本前提，不是为了取得其他资产项目所支付的。

  所以，对于转让旧厂区，如果各资产项目未能分清或未分别计价的，包含在一份合同中，按总价款计税，这是税收处理的惯常做法，合情合理合法。

  如果签订一份土地、房屋的转让合同，另签订一份其他资产的转让合同；或者一份转让合同中各项资产分别计价，有评估机构出具的文书，且计价与市场价格吻合。应严格按契税暂行条例及其实施细则的规定，只对土地、房屋权属转让计征契税。

  按财税〔2007〕162号的“一刀切”、按总价款计税，明显不符合契税立法的实质，明显突破了契税暂行条例及其实施细则所确定的征税范围和计税依据。

  分析4. 未建成房地产项目的转让

  按照以上对征税范围和计税依据的分析，对于转让未建成房地产项目，有权属登记的土地使用权、房屋转让的，应按规定缴纳契税。

  而在建房屋等未取得权属的，不应纳入契税征税范围；且其价款在转让合同或账面上能够区分、公允合理的，也不应并入总价款计征契税。

  三、未办理土地使用权证的土地转让是否计征契税？

  《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

  这个有着1600多年历史的古老税种，本来就是对地契、房契的文本来征收的财产税。对于土地转让，国税函〔2007〕645号的规定，是否抛弃了暂行条例的“权属”要件？如果双方签订一份租赁合同呢？

  有三个条件满足才能计征契税：一是享有土地权利，二是有合同等证据表明实质转让、抵押或置换，三是取得了相应的经济利益。

  “只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利“，如果没有办理使用权属证书，如何来判断其是否享有完整的土地权利？

  四、“与房屋相关的附属设施”与“独立于房屋之外的建筑物不属于房产”

  农便函〔2006〕28号规定，对于被转移权属的建筑物，可参照房产税征管中有关房屋的标准认定是否属于应纳契税的房屋。独立于房屋之外的建筑物，不属于应税房产。

  《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）头等条规定，对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。

  对126号的附属设施的理解，要结合28号文件和房产税征管中有关房屋的标准认定。独立于房屋之外的停车位、汽车位、自行车库等，不属于契税应税房产。

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